El alza en la compra y venta de parcelas en Chile ha aumentado considerablemente en los últimos dos años. Sin embargo, muy pocos vendedores y compradores tienen noción del enorme daño que puede sufrir un territorio natural y las especies que lo habitan, al ser fragmentado en pequeños espacios, con fines habitacionales y lucrativos, en la época de emergencia climática y ambiental en la que vivimos. Una tendencia que ha ido en aumento, y que ha golpeado zonas con enorme importancia biológica y ecológica, incluso intentando fragmentar territorios en categorías de conservación. La importancia de mantener la unión de la naturaleza, dos proyectos de alto impacto en los que se intentó dividir un importante territorio, y las implicancias legales respecto a los loteos, fueron algunos de los temas tratados por Ladera Sur en este artículo.
Por Sofia Jano – Fuente: laderasur.com
Desde los inicios de la pandemia, la venta de parcelas en Chile se disparó en más de un 110%, en comparación con el año 2019, tal como lo expone un estudio de la consultora Arenas & Cayo, realizado a fines del 2021.
También, tal estudio, evidenció que la Región de Los Ríos es quien obtuvo la mayor alza de la compra y venta de terrenos, aumentando más de un 200% que, en el 2019, siguiéndole las regiones de Valparaíso (163%) y La Araucanía (160%).
Sin embargo, las zonas con mayor oferta de venta de terrenos son Colina, Puerto Varas y Puerto Montt, según un estudio realizado con datos del 2021 por Portal Terreno; quienes también otorgaron en las estadísticas que el mismo año habían más de 9 mil proyectos y propiedades en todo Chile.
La “Naturaleza Fragmentada” y el efecto borde
Las zonas parceladas en Chile son, en su mayoría, territorios en los cuales habita una biodiversidad única, que previo a su subdivisión, mantenían un carácter natural de corredor biológico, término acuñado para definir un espacio geográfico delimitado que proporciona conectividad entre paisajes, ecosistemas y hábitats; manteniendo los procesos biológicos, ecológicos y evolutivos que lo componen.
“La urbanización de un loteo siempre será irreversible en un ecosistema. No hay manera de recuperarlo a como era antes, después de una perturbación como la que ocurre cuando se lotea. Menos si tienes un camino hecho, casas, gente y mascotas viviendo ahí. Todos los impactos son irreversibles cuando se trata de urbanización”, explica Juan José Irarrázaval, ingeniero forestal de la Universidad Austral de Chile, dedicado a la reforestación, la cual es impulsada por su empresa de construcción de invernaderos, cultivos y plantación de árboles nativos en la Región de Los Lagos, Raise.
Juan José acuñó el término de Naturaleza Fragmentada, al momento de compartir en sus redes sociales un análisis respecto al actual significado de los loteos en zonas de alta biodiversidad, expresando y advirtiendo que “la pérdida de hábitat, la fragmentación y el efecto borde son las principales causas de la extinción de las especies”, añadiéndole también la amenaza latente de los incendios al habitar zonas más rurales.
Teniendo en cuenta que el borde es lo que divide dos áreas, es que el ingeniero argumenta que el bosque como ecosistema no comienza en su borde con otro ecosistema o perturbación, sino que hay una zona de transición que se llama efecto borde o ecotono, el cual no es considerado hábitat por algunas especies propias de los bosques, ya que no consideran esa zona como parte de su hábitat. Aquí no sólo la fauna se ve afectada por este efecto borde, sino que también la flora nativa: “Si a una especie de humedad y sombra, le talan o degradan su bosque, recibe más luz, más calor y menos humedad, por lo que van a llegar especies exóticas, con ventajas competitivas sobre ella, al nuevo hábitat que se creó. Puede que no muera, pero probablemente no regenerará ahí en el borde, si no que se irá hacia el interior”, explica en su análisis.
El efecto borde generado por la sumatoria de casas, caminos y otras construcciones, da como resultado que el ecosistema original desaparezca, siendo reemplazado por ecotonos degradados y fragmentados: “Con esto, estamos contrayendo lo que se denomina deuda de extinción: lo que hacemos hoy, está extinguiendo, localmente, flora y fauna mañana. No es perceptible en el corto plazo; podrán ver pasar un pudú, un huillín o una ranita endémica, pero la biodiversidad es muy sensible. Especies delicadas desaparecerán. No existen los eco loteos. La sumatoria de extinciones locales, provoca extinciones definitivas”, advierte el ingeniero.
También, Juan José agrega que al despejar el bosque de una parcela, se pueden estar perdiendo años de especialización genética y selección natural, que es lo que, a la larga, permite la sustentabilidad y resiliencia de un ecosistema: “La escasez de diversidad genética de una especie puede provocar una pérdida de aptitud biológica en su descendencia, que se traduce en ecosistemas con menos capacidad de adaptarse a un entorno cambiante como el que estamos viviendo”, explica el experto, agregando que es urgente concientizar respecto a la delicadeza de los ecosistemas.
El caso de Cochamó
Cochamó y sus alrededores tienen una riqueza natural inigualable, no sólo marcada por sus increíbles paisajes y su variada biodiversidad, la cual destaca por ser el hábitat de diversas especies catalogadas en peligro de extinción como el monito del monte (Dromiciops gliroides) y el huillín (Lontra provocax), además de las especies vulnerables como el pudú (Pudu puda) y la ranita de Darwin (Rhinoderma); sino que también por su asombrosa historia.
En el denominado Valle de Cochamó, uno de los sitios turísticos más concurridos de nuestro país, se pueden encontrar desde pinturas rupestres ubicadas en el sector del lago Vidal Gormaz, en la zona de Torrentoso; hasta caminos utilizados por indígenas y colonos, como el camino del circuito que llega a La Junta, el cual fue utilizado por los colonos hace más de 140 años y por los huilliches y tehuelches hace más de 1500 años atrás.
Este reconocido lugar, el cual le pertenece a privados que han podido mantener su importante riqueza histórica, cultural y ecológica; carece de una figura de conservación por parte del Estado, por lo que su protección ha recaído siempre en los vecinos y vecinas del sector, además de las organizaciones que velan por su protección. Sin embargo, las amenazas son latentes: recientemente un proyecto inmobiliario pretendía fragmentar en parcelas parte del valle, cortando los corredores biológicos de importantes especies e incluso construyendo caminos, atentando con destruir los caminos históricos ya existentes.
Ante esta problemática, la comunidad, en conjunto con diversas organizaciones, como la Organización Valle Cochamó (OVC), la Agrupación de arrieros del Valle Cochamó, la Comunidad Indígena Antulemu Valle Cochamó, la Corporación Puelo Patagonia, Club Andina de Cochamó, la Junta de Vecinos número 6 de Cochamó, la Cámara de Turismo Destino Cochamó y el Gremio de Turismo Cochamó Patagonia Chile; comenzaron a tratar de frenar el proyecto en cuestión, además de realizar actividades para concientizar y visibilizar los proyectos de parcelaciones que hay en la comuna.
“La comunidad logró bajar el proyecto, y aunque no es definitivo, creemos que la comunidad civil debe saber lo que pasa en lugares como estos cuando intervienen grandes loteos, aumentan la población en el doble de lo que existe, y por supuesto que eso genera una alteración en la vida de la gente. No existen los recursos, no hay planificación ni infraestructura para tanta gente”, dice Tatiana Sandoval, presidenta de la Organización Valle de Cochamó, quien ha liderado el movimiento.
Sandoval también explica que el Valle de Cochamó está siendo cuidado por la misma comunidad: “Nosotros creemos que proyectos de este tipo, de grandes loteos, pasan por el trabajo de gente, de locales, que llevan mucho tiempo cuidando sobre la basura, creando señaléticas, trabajando las capacidades de carga, haciendo que el turismo sea de menor impacto posible. Entonces todo esto, como grandes loteos y caminos de vehículos pasan por sobre lo que la comunidad lleva trabajando hace muchos años”.
Tras dicha amenaza, a través del Instagram de @parquecochamo, se viralizó el proyecto: “Nuestros esfuerzos como sociedad deben estar enfocados en restaurar los ecosistemas destruidos o dañados, no en seguir destruyendo los pocos ecosistemas que nos quedan. Nuestra generación es la última capaz de llevar a cabo esta tarea y nuestra supervivencia y la de nuestros hijos dependerá de ello”, expresa Samuel Santa Cruz, creador del Instagram y de Fundación Parque Cochamó.
Caso en Lo Barnechea: ¿Cómo es posible que se fragmente un territorio protegido?
Ubicado entre Colina y La Dehesa, específicamente en la comuna de Lo Barnechea, el polémico proyecto inmobiliario Chaguay, el cual contempla una subdivisión de 142 parcelas de agrado, está inmerso sobre un Área de Preservación Ecológica que alberga, además, importantes elementos arqueológicos; lo cual ya sufrió daños considerables por parte de la inmobiliaria al acondicionar el lugar como parcelación.
Natalia Alfieri, abogada de la Universidad de Chile, con magíster en derecho regulatorio de la Pontificia Universidad Católica de Chile y magíster con doble mención en derecho ambiental y en energía y tecnología limpia de la Universidad de California Berkeley; trabajó con la directora de Sostenibilidad de la Municipalidad de Lo Barnechea, Consuelo Herrera, en la defensa jurídica del proyecto Chaguay: “La mejor opción para proteger el territorio de su fragmentación y la mejor manera para que las parcelas de agrado no sigan proliferando sin control, es aplicar la regulación y fiscalizar conforme a ella”, explica Alfieri, agregando que la regulación actual no permite una subdivisión descontrolada de loteos o núcleos urbanos al margen de la planificación territorial en sectores rurales, sino más bien que se permitan, se debe a una interpretación errada de la regulación vigente.
En ese sentido, el rol que está teniendo últimamente la Superintendencia del Medio Ambiente y el Consejo de Defensa del Estado, le parecen promisorios a la abogada, ya que han intentado cumplir su rol: el primero, exigiendo evaluaciones ambientales previas a la ejecución de los proyectos, y el segundo, mediante la interposición de querellas criminales, con el objeto de evitar que se generen núcleos urbanos al margen de la planificación territorial, los cuales están expresamente penados por ley. Instituciones que ya se han visto a prueba desde el inicio del boom de los loteos, llevando casos como el emblemático proyecto de parcelas que se quería realizar en el Parque Nacional Vicente Pérez Rosales.
Con respecto al proyecto Chaguay, la Municipalidad de Lo Barnechea ha realizado varias denuncias para evitar que se infrinja la normativa urbanística y ambiental, debido a que se emplaza en una zona que está bajo protección; además de que diversas autoridades han concluido y expresado que es incompatible la viabilidad del proyecto en un área de gran valor ecológico, tal como afirma Alfieri.
Sin embargo, también está el caso en Chile de Humedales Urbanos declarados que han sufrido graves consecuencias producto de construcciones y fragmentaciones aledañas, como es lo ocurrido con el Humedal Urbano Valle Volcanes en Puerto Montt, el cual fue gravemente destruido por una inmobiliaria. Alfieri enfatiza en que, en estos casos, los proyectos que se lleven a cabo deben ser compatibles con la existencia de este tipo de áreas protegidas, sin generar su degradación o eliminación; y que eso debería estar protegido por ley.
Si bien, la abogada explica que la regulación vigente, la cual se encuentra en el Decreto Ley N.º 3.516, permite la subdivisión de sectores rurales, pero sólo con la finalidad de llevar adelante actividades agrícolas, lo qué no comprende proyectos de parcelación con fines habitacionales o urbanos, como son los proyectos de parcelas de agrado. Por otra parte, tal como lo hacen algunos proyectos inmobiliarios, si bien la Ley General de Urbanismo y Construcciones en su artículo 55 permite la construcción en zonas rurales de la casa del dueño de un terreno y la del cuidador, esto no comprende proyectos de parcelaciones de agrado que conllevan habilitaciones propias de proyectos urbanos.
“Me parece que la actual explosión de subdivisiones vuelve especialmente urgente la fiscalización, para que la ejecución de este tipo de proyectos no generen impactos al medio ambiente vinculados a la existencia de caminos asfaltados, redes, viviendas y habitación de personas; ni núcleos urbanos en sectores en que no existe la planificación que permita su adecuado desarrollo”, agrega la experta en derecho ambiental.
